不動産流動化に適合したショッピングセンターシステム

近年、商業施設（ショッピングセンター)は不動産流動化の仕組みで開発、所有、運営管理が行なわれている数が増加しつつある。

REITとして、商業施設も投資物件の対象となり、また投資法人会社により売却されることが多く、その運営手法は従来の所有兼運営管理を一社で行なう方式とは大きく異ならざるを得ない。

一定規模(30店舗)を超える商業施設はテナント管理システムの利用は必須である。
特に、日々の売上預かり金、クレジット処理などがある場合は人手作業は困難であるどころか、人件費の無駄でもある。

投資利回りとキャッシュフローを重視するSPC（特別目的会社)による、商業施設経営は、
従来の初期投資と月額の人件費がかかるハードウェアを設置して業務運用を行うシステムから、ＡＳＰと呼ばれる、ネットワークを経由して利用するローコストなテナント管理システムにシフトしつつある。

ASPはApplication　Service　Provider　の略語で、応用システムをネットワークで提供する事業者という意味である。

それは、小売、飲食、財務経理、稟議書などのワークフローにいたる様々な業務にいきわたりつつある。


ショッピングセンターについても同様である。

その利点は、
１．ハードウェアやＯＳの管理や老朽化によるシステム入れ替えなどの煩わしさがないこと
２．セキュリティ面についても、ＡＳＰ業者にもよるがネットワークを通じているため、事務所に設置している環境より格段に考慮されている。
３．システム操作についても、サポートセンターで常にサポートして安心して操作ができる。
４．データのバックアップについても、利用者は行わずにＡＳＰセンターでバックアップする。

など従来のハードウェアを所有してシステムを使うことよりメリットがある。

■システムの機能分化

ASPを利用することは、一言で言えばシステムを利用することだけでそのほかの、コンピューターの煩わしいことは一切、ASP会社に任せておけばいいのである。


利用価格とそのシステム機能は、ＡＳＰ業者により違うことと、システムの機能千差万別である。

ＡＳＰシステムの提供は、メーカー系とＳＣキューブのショッピングセンター専門会社から販売されている。

SCキューブのシステムは、あらゆるショッピングセンターの運用形態を研究されておりシンプルかつ高機能であると評価されている。

また、要望によりシステム操作からその周りの事務処理までも一式で対応することも特徴としており、メーカー系では対応しないことまでの範囲をサービスしている。

また、初期投資、月額費用もローコスト対応で行っている。
（決して、安いからそれなりではありません・筆者より)

ASPテナント管理システムは不動産流動化のショッピングセンターに何故適合しているかは下記のとおりである。
不動産投資の利回りは、投資した金額を何年で回収できるかであることから、ASPテナント管理システムを利用することによる、ハードウェアとシステム費用などの初期投資とシステム周りの人件費を計算するとASP型のシステムを利用することに大きなメリットがあるのである。

投資家は、今まで気がつかなかったところでもあるので、ぜひともシステムにも傾注して商業施設の価値の向上と投資利回りの両面について認識していただきたい。


■設置型のハードウェア・システムからの脱却、ASP型のシステムの利用

１．初期投資のかからないASP型のテナント管理システムを利用。

２．ASPテナント管理システムは、導入準備費程度の初期費用と月額のシステムシステム管理費から構成され、資産計上などの煩わしさと、ハードウェアの保守管理業務はない。

３．売却時にも、ASP契約の譲渡により手続も簡単である。

４．PMレポート、アセットマネージャーの資産管理業務に対して、データの出力は可能な対応となっている。

５．日常のシステム操作に対して、３６５日のサポート対応を行なっていることから、操作に不慣れな担当者も安心して使える。

６．ASPはネットワークで利用する態様であるから、ファンド会社、アセットマネジメント会社、プロパティマネジメント会社などシステム利用できる。