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商業施設専業デベロッパーの経営情報 [情報システム]

昨今の企業情報システムの仕事は、経営情報という視点ではなく、残念ながら情報セキュリティに重点が置かれてしまっている。
情報セキュリティ業務にたいして決して否定するものではないが、本来の情報システム業務は企業経営において、いかに効率よく且つ又正確に経営情報が流れ処理できるかを念頭に置かなければならない業務である。

ショッピングセンターを経営するデベロッパーの経営情報は、他業種企業と比較すると特殊な形態が形成される。

商業施設デベロッパーの情報の流れを図に表してみた。
図をクリックで大きな画像になります。

専業デベロッパー情報システム機能00.jpg


商業施設専業デベロッパーの経営管理を“資産運用”と“SC運営”に分類することができる。
商業施設専業デベロッパーの経営は一般的な不動産賃貸経営と異なることはSC運営と密着した点にある。
入居する商業テナントの営業管理、来店される顧客へのサービスなども意識した企業会計であり、資産管理、SC運営コスト管理は、賃料の原価管理に連結される。

デベロッパー経営の情報システムは、図のように各個別にバラバラに存在するのではなく全体のシステムとして連結統合されていることが必要である。

情報システム業務は会社全体の業務を俯瞰して情報の流れとを常に把握しておくことが要求される。




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クラウド型 ASPテナント管理システムとは [情報システム]

社内に設置しているテナント管理システムサーバーのセキュリティを確保するには
設置型のシステムをデータセンターにシステムを預けることとなるが遠隔地に設置することとなりネットワークの接続機能に関するシステム改造とネットワーク機器の投資コストやデータセンター経費などのランニングコストが掛り現実的な対応がしにくい。

クラウド型のASPテナント管理システムはインターネット回線を利用することを前提としたシステムであるので、堅固なデータセンターに設置されており、不正アクセスなどのハッカー対策、ウィルス対策などのセキュリティ機能が備わっている。
従来の設置型と比べて、初期費用、ランニングコストもリーズナブルに設定されている。
ショッピングセンターを管理する会社独特の処理・帳表への要望にも、ASPテナント管理システムパッケージをベースとしたカスタマイズサービスも充実している。

しかしながら、ASPテナント管理システムへの誤解と勘違いもあることも事実である。


■メーカー一括保守との比較の誤解点

1.従来のメーカーから設置されるシステムは、サーバー、クレジット端末、システムが一括納入され、保守もメーカーがすべて対応するが、ASPテナント管理システムはクレジット端末の保守は別となり不便ではないのか。

★ネットワーク型の場合の保守について
クラウド型のASPテナント管理システムは、クレジット端末はINFOX-NET/CARD-NET/J-Mupsクレジット決済センターのネットワーク型のシステムとの連携を行い、従来のメーカーのハード売りと根本的なスキームが違う。
クレジットの端末系は、ハードは納入した端末メーカーが保守することとなる。
そのため、クレジット端末系からASPテナント管理システム費用をあわせると、従来のメーカー一括設置型より格段なローコスト化が可能となる。


■設置型からネットワーク型のリスク比較の誤解

2.ASPテナント管理システムは、インターネット回線を利用するがインターネット回線がダウンした場合のリスクがあるのではないか。

★インターネット回線が使えなくなる大きな要素は、管理事務所のルーター故障が考えられるが、ルーターのバックアップ対応をしておくことにより解決される。
また、従来の設置されているサーバーのダウンの確率とインターネット回線が使えなくなる確率の比較となる。



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ショッピングセンターシステム導入時の考え方 [情報システム]

SCキューブはショッピングセンター(商業施設)専門のシステム会社である。
主に、クラウド型でショッピングセンターの売上管理から精算系のシステムを提供している。
シヨッピングセンター テナント管理システムはどこのシステムでも同じということをよく耳にする。

■ プロセスが重要

単に必要なアウトプットが出ればよいということであれば同じかもしれない。
しかしシステムは、結果を導くまでのプロセスが重要である。
プロセスこそ業務をより効率的に行うために重要視すべきことである。

SCキューブは提案・見積段階から、ご検討されているお客様とシステムではなく現在行われている業務そのもののお話からさせていただく。


■ シンプルで最大効果を狙う

あるお客様は、単に今やっている業務をコンピュータにのせてくれればいいんだという。
しかし、SCキューブはシステムを提供することではなく、システムを通じてお客様への利便性と費用対効果を提供することに重点をおいているのである。

したがって、お客様のお話を聞きその業務のもつ目的を明確にし、できるだけ無駄を省く方法を提案している。


■ 業務の非効率になる要因


システム会社は発注側から、単純に言われたことをそのままシステムに乗せていく傾向がある。
そのため導入後に業務とシステムの乖離が発生し、システムのために業務負担が増大するようなことがおこるのである。


■ システムの見直しは業務の見直し


システム導入提案は、業務を見直す絶好のチャンスでもあり、お客様とSCキューブも納得した仕組みを作っていくことと考えている。



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SC運営の効率化について [売上管理]

ショッピングセンター運営において、テナント売上管理業務~賃料請求業務まで一連した業務がある。
一連した業務とは、
①テナントの日々の売上を確認チェックし月ごとに集計
②月次集計された売上により売上歩合賃料を算出
③固定家賃、上記の歩合家賃と共益費、電気料金、その他諸経費を月次または半月ごとに請求するものである。

■売上管理業務のコスト

テナント数が多い場合には、日々のテナント売上報告のチェック確認業務は毎日の定型業務であるため、業務処理の人件費に固定的なコストがかかっている。

■売上情報の重要性

テナント売上は歩合賃料を算出するためであるが、テナントとSCの状態を把握するための情報源でもあり、運営するデベロッパー側として必要不可欠な最重要な情報である。

■売上管理の業務体制

このような業務を多くのデベロッパーはヘッドの社員を置き、パート社員でこの業務をこなしている。
デベロッパーの方針、組織形態によるが、売上管理から家賃請求までの一連した業務を一括して、外部会社に業務委託している場合もある。

■売上管理業務委託の功罪

売上管理業務から家賃請求業務までの一連の業務効率化とコスト削減を目的とする場合には、現行業務をそのまま外部会社に業務委託することは、単に社内人件費から業務委託費にコストが移動しただけであり、逆に高くつく結果に陥ることもある。
メリットは、社員・パート社員の退職に関しての募集、教育の人的管理業務が軽減化することであるが、その代償に、日常の定型的業務の管理知識・ノウハウの蓄積が希薄になり、SC運営の環境変化があった場合には的確な判断と対応が出来なくなる可能性がある。

■売上管理業務の省力化とコスト削減方法

売上管理業務の省力化・標準化そしてコスト削減を実現する場合には
売上管理業務から家賃請求までの一連の業務を作業レベルまで明確にして、2重作業はないか、無駄な作業はないかまで見極めて業務をクリーンな状態にしてからコンピュータシステムの見直し又は新規に導入することが現実的な目的達成方法である。
人的な面では、毎日の繰り返し作業(売上チェック作業など)と家賃請求業務に分けて行うことにより、人員数の集約化が可能となる。(人員数の集約化=人件費コストの削減化)
例えば、毎日の繰り返し業務は、作業ボリュームが2名で朝10:00~午後2:00で終了する場合なら、その時間帯を業務委託又はパート社員の雇用で賄えることになる。
月単位又は半月単位の家賃請求精算業務は、経理計数管理に精通した社員が担当できることとなり、業務効率化・標準化からコスト削減までを実現できるのではないだろうか。


■SCWAREテナント管理システムについて

SCキューブ株式会社のSCWAREテナント管理システムは、導入前の業務省力化から、コスト削減までのコンサルテーションを行いながらローコストを実現するシステムの導入までを行っていることを最後に付け加えたい。


https://www.sccube.co.jp/




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売上低下時の商業施設(ショッピングセンター)運営対策 [SCの運営管理]

リーマンショックから、輸出の不振と不動産不況に陥り、雇用状況も低下傾向にある。
ショッピングセンターに入店しているテナントも売上低下傾向にあり、賃料の引き下げの圧力が増してきている。

テナントからの賃料引下の交渉がある前に、SCの全体売上の低迷の要因を把握しておくことが必要である。

■売上低下要因把握のポイント

■来店数の減少の要因

1.SC(商業施設)の来館数の減少
デベロッパー又は管理会社の責任区分として認識

SCの認知度の向上策は適切に行われているか

駐車場、メインエントランスへのアクセスと店内への導線は常に見直しているか(顧客も気がつかない部分まで細かくチェック)

イベント・販促の顧客動員は昨年と比較した効果評価を行っているか



2.テナント個店への入店数の減少
ファサードは周りのテナントファサードとマッチしているか(店内照明・商品ディスプレーなど)

迎客姿勢、体制は適切か

テナントは顧客管理からの集客アプローチを行っているか



3.テナントのレジ客数減少による売上低下
テナントの商品構成の変化

プライスラインの引き上げによるレジ単価のアップ(商品単価は上がるが、商品数が売れない)

商品の品切れ、ファッションの場合はサイズ切れ、カラー、飲食の場合席数回転率とレイアウト


4.テナントのレジ客数増加による売上低下
プライスラインの引き下げによるレジ単価のダウン(商品単価は下がった分売上が低下)


以上の要因を把握してテナントからの、賃料の減免要求がある前に適切に対処しておくことが、SCデベロッパー・管理会社の役務である。

また、ネガティブな対策要件も考慮しておく必要がある。

■現状の運営コストの見直し
現状の運営コストである、水道光熱費り無駄な要因はないか。
廃棄物処理費などのコストダウン要素はないか。(廃油処理費のローコスト化を本ブログで紹介している)

■テナントの早期入れ替えの準備
ショッピングセンター(商業施設)への影響を考えた、活性化策としての業態バランスを見たテナントの誘致活動と情報収集

以上の施策はできるだけ、早めに行っておくことである。
そのためには、基本データとして全店が固定家賃契約をおこなっていても、売上情報は入手しておくことである。
その上で、テナントからの賃料減免の要求に対して適切な対応が行えることになるのである。
日常の積み重ねによって、運営対象の商業施設のクオリティは向上し、不動産の流動化で言えば価値の向上につながることを認識すべきである。

SCキューブでは売上情報の基礎分析まで把握可能なSCWAREテナント管理システムをインターネット経由で安価に提供している。

商業施設の事務処理環境にもよるが、3ヶ月から1ヶ月でシステムは立ち上がるので、お急ぎの場合はぜひご連絡ください。

https://www.sccube.co.jp/index.html
  
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テナント出店契約の預託金(売上預かり)について [SCの運営管理]

ショッピングセンター出店契約の方式は、固定家賃、固定+歩合家賃、歩合家賃、最低保証制家賃の4通りが基本パターンである。

テナントとの出店交渉の中で決定していくのであるが、賃料請求に対する入金確保を先に確定していく意味で、毎日のテナントの現金売上をデベロッパー口座に入金する売上預かり金制度がある。

■テナント営業のサポートとして
ショッピングセンター内では、多数のテナントが営業していることから現金の安全管理、両替資金の確保という意味で必要な制度である。


■賃料諸経費の先行的確保について
前述しているが、賃料・諸経費の請求時点で先行的に口座に入金されているわけであるから通常であれば精算時点で確実に入金済みであることになり、未収ということはないのであるが、
テナントの業態、営業方法によっては現金預かり額が不足することがある。
テナントにより出店契約時点で売上預かり精算の契約内容としない考え方が必要である。


■売上預かりに適さないテナント
売上単価が高額の場合でテナント独自の掛売りが多く、現金売りが少ないテナントである。
この場合は、賃料の振込み入金の精算契約とする以外にない。


昨今では、売上預かり制度は運営管理の手間があるので避けてしまうケースが見られるが警備会社、運輸会社が代理回収するサービスもあることから、さほどの手間はない。
売上預かり制度を上手に使うことにより、テナントの日々の営業負担を軽くすることができる制度なのである。


SCキューブのSCWareテナント管理システムは、多様なテナント間との精算方式に対応し、入金機からのデータ取得から精算までを簡単な操作で処理するシステムを保有しています。

https://www.sccube.co.jp/
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横断的・水平連携システムのSCシステム化とは [情報システム]

SCデベロッパーはコロナ禍を迎えて、地域から来店する顧客、テナントへの対応に対して清潔・安全について優先した運営を実施している。
出入口には必ず、手指消毒アルコールを設置し、社員・テナント従業員には検温検査なども行っている。
コロナ禍に対応した社会は、非接触型の社会にシフトしつつある。
この機会に加速して人件費削減を目指した無人店舗も駅構内などにオープンし始めている。
無人店舗は、Eコマースと同様に顧客の目的買いがほとんどである。
SCに求められ、魅力的なことは、新しい発見、体験である。
SC環境は安心安全感・利便性・快適性のある空間作りを目指すべきである。
この考え方はE-コマース・無人店舗と相反している。

■ コロナ禍に対応できるSCづくり

コロナ禍に対応できる今後のSC運営の在り方は顧客に見えない様々な業務をいかにスピードアップし、効率化していくことが大きな課題になっていくと思われる。
一般的な会社にないSCデベロッパーの特殊な業務は、
1. テナント売上管理・請求精算業務
2. リーシング業務
3. 販売促進業務
4. 施設・設備保守業務
5. 防災・警備業務
6. 清掃業務
このような業務をいかに効率化していくかが課題で、その大きな要素は組織の横断化を行ったシステムの利用である。
統合化ではなく横断化という考え方である。
その理由は、SCはデベロッパーを主体にしているが、1企業だけで運営できない業態だからであり、統合化では限界があるからである。

■ 横断的なシステム化と利用

そのためには、上手なシステム導入と利用の考え方が必要である。
2020/10/28付の日本経済新聞朝刊「私の履歴書」KDDIの小野寺正相談役の連載が目にとまった。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO65508470X21C20A0BC8000/
「仕事の手順や組織のあり方を温存したまま、それにシステムを合わせようとするとコストばかりかかってデジタル化の効果が享受できない。とりわけ営業部門や経理部門など発注側がずぶの素人の場合は、ITベンダーにムリな注文をして、ムダの塊のようなシステムを作ってしまいがちだ。」
まったく同感である。

■ 現業の見直しとシンプル・スリム化



システム以前の業務運用は必ずしも組織単位ではない、しかしながら業務から情報の流れは組織を超えて流れていく、そのためにシステム導入は横断化した考え方で、業務の進め方、ルールは従来業務の見直しと、システムに沿った手順と業務構成に変化させできる限りシンプルでスリム化を目指すべきである。

弊社のSCWAREシリーズは、投資・費用対効果と業務生産性の両面の向上を追求し、デベロッパー、テナント、委託会社との横断的な水平連携をローコストで導入可能なシステムパッケージを用意している。

https://www.sccube.co.jp/


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ショッピングセンター運営管理の元気化 [SCの運営管理]

ショッピングセンター運営管理の元気化(第七版)を製本しました。
また、今回より電子書籍化もいたしました。

ショッピングセンター運営管理業務は、来店されるお客様、テナント、施設設備、周辺環境の変化など、日々変化する環境の中で予期しない様々な事象が発生します。 その都度、最適な判断をしていかなければならないことや、中長期的な視点で実行するべきことが混在します。
「日々新たに」はSC運営の原点でもあります。 常に新鮮なSCとしていくためには、前例のあること、他のSCで行われたことなどではなく、独創性のある考え方を取り入れていくことが大切だと思います。
運営管理業務を行うことにおいて、すべて成功するという保証はありません。 また、運営管理業務には正解という答えもありません。本書は4年間にわたって執筆したブログですが、 私自身が思ったこと、考えたことなどについて問題提起とした内容となってます。
常にショッピングセンター運営の原点に立ち返り、目的は何か、実行することで何になるかを考えるための素材であり、参考としていただければ幸いです。

本.JPG


お問い合わせ先
製本は、本プログをSCの運営管理、情報システム、売上管理、不動産流動化の課題、販売促進の5つのカテゴリに整理しています。
下記のURLより、お名前、会社名、送付先ご住所をご連絡ください。
ご購入はショッピングセンター デベロッパー・運営管理会社(PM)、アセットマネージャーにご勤務の方に限らせていただきます。

https://www.sccube.co.jp/contact/
http://www.sccube.co.jp/

ご購入について
自費出版で製本費用原価でお譲りいたします。
1冊 3,000円 プラス 送料

電子書籍について  1冊 1,000円
便利機能 目次をタップしますとダイレクトに記事が表示されます。

アプリについて

iOS のみ対象

iPhone/iPad アプリ
     •iBooks
  




内容

■SC運営管理

SCの差別化戦略、商業施設繁栄と衰退の分岐点、などSCを運営していく上での課題、問題点などを記載

■情報システム

ショッピングセンターシステムのリプレース、システム利用方法などの着目点などを記載


■売上管理

日常の売上管理業務の問題点・課題など記載



■ショッピングセンター販売促進

主にシステムを販促に利用する場合の問題点課題を記載


■不動産流動化の商業施設運営

不動産流動化による運営のあり方、問題点・課題などを記載


本書はカテゴリ別に103タイトル、284ページ
目次してありますので、何かに行きづまった時や原点はなんだっただろうという場合は拾い読みができるようにしてあります。

本書はプライベート出版ですので、多少SCキューブのシステムについての利用方法並びに導入方法を混在していることについてご理解頂ければ幸いです。
たくさんのご購入依頼をいただき、筆者として驚きもあり、また大変に光栄に思っています。



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ショッピングセンターシステムによるクォリティ向上策 [情報システム]

ショッピングセンターシステムは次の二つの機能が必要である。

1.ショッピングセンターのシステムは、入居するテナントとの売上、預かり金、クレジット、賃料、その他諸経費を請求精算するシステム。

http://www.sccube.co.jp/scware/


請求精算を行うシステムであるので正確であり入力ミス、更新忘れによる請求モレなどをサポートし事務処理を効率化するシステムでなければならない。

2.日常のショッピングセンター運営を効率的にクオリティを高めるためのシステム。

http://www.sccube.co.jp/websc/


ディベロッパー又は管理会社とテナント間のリレーションツールであり、日常発生する落し物、クレーム、テナントからの各種申請などを処理するシステムであり、デベロッパー・管理会社とテナントが水平連携して日常運営のクオリティ向上をおこなうものである。

上記の1,2のデータ活用も有効である。

1.に関してはテナントの売上動向把握分析、賃料分析・デベロッパーの収入分析
2.に関してはクレームの分析とその対策、施設のハード面の保守・補修履歴管理による効率的な安全管理の利用などがあげられる。

これからの、ショッピングセンター運営については上記1,2にシステムを現場実務で活用していくことが、SC運営の一体感の醸成という意味で有効策である。

http://www.sccube.co.jp/

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SC運営管理業務の標準化とは [SCの運営管理]

SC運営管理業務は幅が広い。

SC運営管理業務の日常業務を列挙してみると

①テナントとのコミュニケーションからテナント営業のサポート
②SC全体の販促、来店される顧客への安全管理からサービス業務
③SC施設のメンテナンス業務(設備、清掃)
④SC施設の安全保全(防災、警備)
⑤テナントへの売上・請求精算業務
など多岐にわたる

この多岐にわたる業務を横断的な発想で標準化できる具体的なことは何か?


標準化前の業務状況

①から④の業務では管理規則などで規程されている各種の申請書・連絡文書があり、この文書により記録され業務が進行される。
⑤については、比較的小規模な商業施設に多く見受けられる業務でEXCELを使用してテナント請求精算がおこなわれていることである。

現状では、申請書・連絡文書は手書きであるがため記入者の書き方や、記入方法の違いがある。
テナント請求精算ではEXCEL利用であるがため作成者により計算方法の違いや若干のフォーム・レイアウトの違いがあり、過去データの保管・保存方法も作成者により違いが発生し、担当者が変わった場合に引き継ぎなどに時間がかかるか、作り直しが発生する。


標準化する意義と課題

標準化とは、だれが行ってもほぼ同様な内容で統一化されていることをいう。
そのためには、業務のルール化を詳細にわたって行いルールに基づいて業務遂行することになるわけであるが、実務でルールをみながら業務遂行できることは現実的な解決策ではない。


標準化の手段(方法)


1.①から④は其々の業務から発生する書類の管理であり、リアルタイムに情報を発信し、かつリアルタイムに情報を検索活用できるグループウェアを導入することにより情報の統一性が可能となる。
2.⑤についてはPCによるEXCELではなくシステム化をおこなうことにより、担当者が変わった場合でも売上管理から家賃請求精算方法に影響がなく業務そのものが一律化する。


標準化の功罪


標準化により業務の統一化が達成された場合は、例外事項ごとに対応しにくいことが発生しうる。
例外事項に対してその時々の応じた対応が数多くなれば、標準化・統一化が崩れるからである。
システムも同様で、システムは業務を画一的、均一的に処理する。
そのことにより、業務をシステム化することにより標準化ができるのである。
例外事項対策については、システム導入前に現業務を分析し想定される例外事項を整理し、例外事項そのものも標準化することが必要である。
その他まれに発生するような例外事項については、システム外で処理する判断が必要になる。


最後に

上記SC運営業務の標準化システムとして

WebSCマネジメントシステム と SCWAE テナント管理システム が 小規模商業施設から大規模商業施設まで稼働していることをつけくわえたい。


http://www.sccube.co.jp/





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